Riferimenti normativi: Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011; Artt. 203-206 TUIR (dal 2027); Circolare Agenzia Entrate n. 26/E del 1.6.2011; Circolare Agenzia Entrate n. 20/E del 4.6.2012.
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo che consente di applicare ai redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. La disciplina è contenuta nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e, dal 2027, negli artt. 203-206 del TUIR.
L’accesso al regime è riservato a determinate categorie di locatori e riguarda specifici immobili e contratti. La scelta comporta inoltre alcuni effetti e adempimenti, tra cui la sospensione della facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone e, nei casi previsti, la comunicazione al conduttore. Di seguito sono riepilogati i principali aspetti relativi ai soggetti interessati, alle aliquote e alle modalità di esercizio dell’opzione.
Chi può optare e per quali immobili
La cedolare secca è applicabile al locatore persona fisica “privato”, proprietario dell’immobile o titolare di un diritto reale di godimento. Sono quindi esclusi dal regime le persone fisiche che agiscono nell’esercizio dell’impresa, le società di persone, comprese le società semplici, le società di capitali e gli enti, sia commerciali sia non commerciali. Rientrano nell’esercizio dell’impresa anche i casi in cui opera la presunzione legale prevista dall’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 per la locazione di due o più appartamenti.
Per quanto riguarda gli immobili, il regime interessa gli immobili a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10. Sono inoltre comprese le pertinenze, senza limitazioni nel numero.
La cedolare può riguardare anche gli immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1, ma esclusivamente per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2019 al 31 dicembre 2019 e relativi a unità con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze. Per questi contratti opera, inoltre, una specifica esclusione: il regime non è applicabile se al 15 ottobre 2018 era in corso, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, un contratto non ancora scaduto che sia stato successivamente interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Contratti esclusi e casi particolari
Anche quando l’immobile è abitativo, l’opzione per la cedolare secca non è ammessa in alcune specifiche situazioni. Sono esclusi gli immobili abitativi locati a uso ufficio o promiscuo e quelli locati a soggetti imprenditori o professionisti, anche quando l’immobile viene destinato a finalità abitative dei relativi dipendenti o collaboratori.
Sono inoltre esclusi i contratti di sub-locazione, fatta eccezione per le sub-locazioni di durata non superiore a 30 giorni, e i contratti relativi a immobili situati all’estero, in quanto produttivi di redditi diversi.
Per quanto riguarda le locazioni a conduttori che esercitano attività d’impresa, arti o professioni, esiste un contrasto interpretativo. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la disciplina della cedolare secca esclude non solo il locatore che agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, ma anche il conduttore impresa o professionista. La Corte di Cassazione si è invece pronunciata in senso contrario con le sentenze n. 12395/2024, n. 12076/2025 e n. 12079/2026.
L’opzione è possibile anche per le locazioni brevi, vale a dire i contratti relativi a immobili abitativi di durata inferiore a 30 giorni, purché non stipulati nell’esercizio di un’attività d’impresa. La locazione breve può essere effettuata anche dal comodatario o dal sublocatore.
In caso di immobile cointestato, ciascun comproprietario può scegliere autonomamente se optare per la cedolare secca, indipendentemente dalle scelte effettuate dagli altri comproprietari.
Quanto si paga e cosa sostituisce
Con la cedolare secca la base imponibile è pari al 100% del canone mentre nella tassazione ordinaria, invece, si considera il 95%. Le aliquote sono queste:
- 10% per i contratti a canone concordato;
- 21% per i contratti a canone libero;
- per le locazioni brevi, 21% sul primo immobile scelto dal contribuente (pertinenze incluse) e 26% dal secondo immobile in poi.
Il vantaggio principale è evitare l’applicazione delle aliquote IRPEF per scaglioni. Nella valutazione va però considerato che la cedolare sostituisce anche:
- le addizionali regionali e comunali IRPEF;
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo.
Opzione: durata, tempi e adempimenti
In generale, la durata dell’opzione coincide con quella del contratto. È tuttavia possibile revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale oppure esercitarla in una qualsiasi annualità successiva alla prima, qualora non sia stata scelta originariamente. In entrambi i casi, l’adempimento deve essere effettuato tramite il modello RLI. La durata minima dell’opzione corrisponde quindi a un’annualità contrattuale.
L’annualità contrattuale non coincide necessariamente con l’anno solare, che rileva invece ai fini reddituali. Di conseguenza, nella dichiarazione dei redditi può verificarsi che lo stesso immobile sia assoggettato alla cedolare secca per una parte dell’anno e alla tassazione ordinaria per la restante parte. Per tutta la durata dell’opzione è inoltre sospesa la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compresa la variazione ISTAT.
L’opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto o di proroga. Per i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, l’opzione viene invece manifestata nel modello REDDITI/730 dell’anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione. La registrazione del contratto, sia in caso di cedolare sia in caso di tassazione ordinaria, assorbe inoltre l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza.
In sede di registrazione, l’opzione deve essere indicata nel modello RLI entro 30 giorni dall’atto o dalla decorrenza contrattuale. Se la scelta viene effettuata in un’annualità successiva alla prima, deve essere comunicata esclusivamente tramite il modello RLI entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro; da quel momento, l’imposta di registro non è più dovuta. Al termine dell’ordinaria durata contrattuale di quattro anni, l’opzione deve essere rinnovata tramite il modello RLI.
Un ulteriore adempimento riguarda la comunicazione al conduttore. Entro il termine previsto per la registrazione, oppure entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, il locatore deve inviare una raccomandata con la quale comunica la rinuncia all’aggiornamento del canone. Questo adempimento è previsto a pena di decadenza dall’opzione. La raccomandata non è necessaria quando il contratto contiene già un’espressa clausola che vieta l’aggiornamento del canone. Per i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni, la comunicazione non è invece necessaria.
La scelta della cedolare secca richiede quindi di valutare non solo l’aliquota applicabile, ma anche gli effetti fiscali e gli adempimenti che derivano dall’adesione al regime.
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