Rif. art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, circolare Agenzia Entrate 29.7.2020 n. 23/E, risposta Interpello Agenzia Entrate 11.6.2025, n. 153
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito un importante chiarimento che riguarda le coppie separate o divorziate. Se un coniuge acquisisce la quota dell’immobile dell’ex partner a seguito della separazione e poi rivende l’intera proprietà, l’eventuale guadagno (plusvalenza) è soggetto a tassazione se la vendita avviene entro cinque anni dalla data in cui ha acquisito tale quota.
Lo scopo di questa tassazione è colpire le operazioni immobiliari con intento speculativo.
Plusvalenza immobiliare: quando è tassabile
In base alla normativa fiscale (art. 67, comma 1, lett. b del TUIR), le plusvalenze immobiliari sono considerate “redditi diversi” e sono tassabili quando derivano dalla vendita a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
Tuttavia, ci sono due eccezioni in cui la plusvalenza non è tassabile, anche se la vendita avviene entro i cinque anni:
- Se l’immobile è stato acquisito per successione;
- Se l’unità immobiliare è stata utilizzata come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita.
In sintesi, la regola generale è:
- Vendita entro 5 anni dall’acquisto / costruzione: la plusvalenza è imponibile;
- Vendita dopo 5 anni dall’acquisto / costruzione: la plusvalenza non è imponibile.
Per i terreni edificabili, invece, la regola è diversa: la plusvalenza derivante dalla loro vendita è sempre imponibile, indipendentemente dal tempo trascorso.
Il trasferimento di un immobile (o di una sua quota) che avviene in esecuzione di una sentenza di separazione o divorzio è da considerarsi un acquisto a titolo oneroso. Anche se non c’è un trasferimento di denaro diretto, l’acquisizione dell’immobile ha come contropartita la “tacitazione di ogni pretesa economica” da parte del coniuge che cede la sua parte. Questo significa che l’atto rientra a pieno titolo nella normativa sulle plusvalenze immobiliari.
Decorrenza del quinquennio
Il calcolo del quinquennio, fondamentale per determinare se la plusvalenza è tassabile, parte dalla data dell’atto notarile che trasferisce le quote immobiliari in esecuzione degli accordi di separazione.
Questo è particolarmente rilevante per chi era già comproprietario dell’immobile prima della separazione. In questo caso, si creano due situazioni distinte:
- per la quota di immobile posseduta originariamente il calcolo dei cinque anni parte dalla data del primo acquisto. Se sono passati più di cinque anni, la plusvalenza su questa quota non è tassabile;
- per la quota di immobile acquisita con la separazione il calcolo dei cinque anni parte dalla data dell’atto di trasferimento avvenuto a seguito della separazione. Se si vende l’intero immobile prima che siano trascorsi cinque anni da questa data, la plusvalenza relativa a questa seconda quota sarà imponibile.
Calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è calcolata come la differenza tra il corrispettivo incassato dalla vendita e il prezzo di acquisto / costo di costruzione del bene, aumentato di ogni altro costo inerente (es. spese notarili, di ristrutturazione, ecc.).
Nel caso di un immobile acquisito in parte originariamente e in parte tramite separazione, il calcolo si applica solo sulla quota per cui la plusvalenza è imponibile.