Sempre più spesso le imprese, in particolare le società di capitali, si trovano nella necessità di fornire un alloggio temporaneo a dipendenti, collaboratori o manager trasferiti per progetti specifici o incarichi a termine. Una delle soluzioni più utilizzate in questi casi è il contratto di locazione ad uso foresteria, una tipologia contrattuale non soggetta alla normativa sulle locazioni abitative ordinarie, che offre vantaggi sia gestionali che fiscali.
In questa circolare approfondiamo le caratteristiche principali del contratto, i riferimenti normativi, i vantaggi fiscali previsti e gli aspetti pratici da considerare per una corretta gestione.
Inquadramento normativo del contratto
Il contratto ad uso foresteria è una particolare forma di locazione in cui il conduttore è una persona giuridica, come una S.p.A. o una S.r.l., che prende in affitto un immobile da destinare all’alloggio temporaneo di propri dipendenti o collaboratori. L’accordo non è regolato dalla Legge n. 431/1998, che disciplina le locazioni ad uso abitativo tra persone fisiche, bensì dalle norme generali del Codice Civile (artt. 1571 e ss.), con margini di autonomia contrattuale molto ampi.
La Legge finanziaria n. 388/2000 è l’unico testo normativo che fa esplicito riferimento al contratto ad uso foresteria, in relazione alla sua rilevanza fiscale per le imprese.
Chi può stipulare il contratto e a quali condizioni
Il contratto ad uso foresteria può essere stipulato esclusivamente da una persona giuridica in qualità di conduttore. L’utilizzo dell’immobile è però destinato a soggetti diversi: dipendenti, manager o collaboratori dell’azienda, che ne usufruiscono come benefit aziendale durante l’esecuzione dell’incarico.
Si tratta di una locazione ad uso abitativo, ma non è possibile eleggere la residenza anagrafica nell’immobile in questione. L’alloggio ha infatti un uso temporaneo e strumentale all’attività lavorativa, non è un’abitazione in senso proprio.
Il canone di locazione è libero, così come la durata del contratto, che può essere definita tra le parti senza vincoli specifici, entro il limite massimo di 30 anni previsto dal Codice Civile.
Il regime fiscale e la deducibilità dei costi
Uno degli aspetti di maggiore interesse per le imprese riguarda il trattamento fiscale del contratto ad uso foresteria. L’art. 95, comma 2 del TUIR stabilisce che i canoni di locazione e le spese relative al funzionamento di strutture recettive non sono deducibili, salvo nel caso in cui si tratti di alloggi destinati a dipendenti in trasferta temporanea.
In questa ipotesi – che è proprio quella della foresteria – i costi sono integralmente deducibili dal reddito d’impresa. Se, invece, l’immobile è concesso in uso al di fuori di una trasferta, le spese sono deducibili solo entro il limite del fringe benefit riconosciuto al dipendente.
Va inoltre ricordato che, essendo il conduttore una persona giuridica e la finalità diversa dall’uso abitativo personale, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, con conseguente assoggettamento del canone alla tassazione ordinaria (IRPEF o IRES, a seconda della natura del locatore).
Registrazione, imposte e adempimenti
Uno degli aspetti di maggiore interesse per le imprese riguarda il trattamento fiscale del contratto ad uso foresteria. L’art. 95, comma 2 del TUIR stabilisce che i canoni di locazione e le spese relative al funzionamento di strutture recettive non sono deducibili, salvo nel caso in cui si tratti di alloggi destinati a dipendenti in trasferta temporanea.
In questa ipotesi – che è proprio quella della foresteria – i costi sono integralmente deducibili dal reddito d’impresa. Se, invece, l’immobile è concesso in uso al di fuori di una trasferta, le spese sono deducibili solo entro il limite del fringe benefit riconosciuto al dipendente.
Va inoltre ricordato che, essendo il conduttore una persona giuridica e la finalità diversa dall’uso abitativo personale, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, con conseguente assoggettamento del canone alla tassazione ordinaria (IRPEF o IRES, a seconda della natura del locatore).
Durata, risoluzione e possibilità di cessione
Pur non essendo soggetto a vincoli rigidi, il contratto deve prevedere le modalità di recesso: in assenza di una disciplina specifica, le parti sono libere di concordare tempi e condizioni per la risoluzione anticipata.
In genere, si prevede un preavviso minimo di 3 mesi da parte del conduttore.
Una prassi diffusa è la cessione del contratto, che consente all’impresa di sostituire il dipendente inizialmente destinatario dell’alloggio con un altro lavoratore, evitando di interrompere la locazione in corso.
Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione utile e flessibile per le imprese che devono gestire l’alloggio temporaneo del personale in mobilità. La sua regolamentazione snella, unita alla possibilità di dedurre integralmente i costi in determinati casi, lo rende uno strumento strategico nella gestione delle risorse umane.
Tuttavia, è fondamentale gestirlo con attenzione, evitando usi impropri che potrebbero comportare conseguenze sul piano fiscale. In caso di dubbi, è consigliabile rivolgersi al proprio consulente di fiducia per valutare l’inquadramento corretto del contratto e il rispetto degli obblighi fiscali e civilistici.