Decreto polizze catastrofali in Gazzetta e agevolazioni prima casa

L’attuale normativa definisce il 31 marzo quale data ultima per la stipula delle polizze catastrofali, cioè polizze contro le calamità naturali, con riguardo soprattutto a terremoti, alluvioni e frane.

Negli scorsi giorni è stato pubblicato in Gazzetta ufficiale il decreto che definisce gli aspetti operativi e attuativi di quanto previsto dalla Finanziaria 2024.

Per la fase iniziale di avvio alla stipula delle polizze è prevista la possibilità per le compagnie di riassicurarsi al 50 % con la SACE per la quale lo Stato ha disposto un fondo di 5 miliardi di euro.

Per ciò che riguarda le tempistiche di indennizzo si prevede un periodo di due settimane per ottenere i rimborsi.

Ma vediamo cosa stabilisce il decreto attuativo:

• viene fornita la definizione delle calamità da assicurare. Le polizze devono garantire la copertura per danni derivanti da:

           – Terremoti: movimenti sismici con epicentro nelle aree riconosciute dagli enti nazionali competenti;

          – Alluvioni, inondazioni ed esondazioni: fuoriuscita di acqua da corsi d’acqua, laghi o bacini artificiali, causata da fenomeni atmosferici estremi;

         – Frane: movimenti improvvisi di terra o roccia lungo versanti instabili.

• L’obbligo si applica ai seguenti beni aziendali:

1. Immobili: fabbricati e terreni utilizzati per l’attività d’impresa;
2. Impianti e macchinari: tutte le apparecchiature fisse o mobili funzionali alla produzione;
3. Attrezzature industriali e commerciali: strumenti e dispositivi operativi.

• È stabilito che i premi dovuti dalle aziende dovranno essere proporzionali al rischio e dovranno essere periodicamente aggiornati;

• Viene previsto che le imprese assicuratrici stabiliscano la propria propensione al rischio e determinino un tetto  “in coerenza con il fabbisogno di solvibilità globale delle stesse”. Superata tale soglia limite le imprese cessano l’assunzione di ulteriori rischi nell’intero territorio nazionale”.

• Individua uno scoperto cioè l’importo del danno che può rimanere a carico dell’assicurato. Viene stabilito infatti che, fino a 30 milioni di euro di somma assicurata, la parte a carico dell’impresa non può essere superiore al 15 % del danno indennizzabile; se il danno supera i 30 milioni di euro e per le imprese con fatturato maggiore di 150 milioni di euro e un numero di dipendenti pari o superiore a 500), la percentuale di danno sarà definita liberamente tramite negoziazione tra le parti.

• I contratti di assicurazione possono fissare un massimale alle somme indennizzabili:

– Fino a un milione di euro di somma assicurata il limite è pari all’intero valore assicurato;

– Da 1 a 30 milioni il limite di indennizzo è pari al 70 % del valore della polizza; 

– Dai 30 milioni in su e per le aziende con fatturato maggiore di 250 milioni e dipendenti pari o maggiori di 500 si procede su base negoziale.

• Per le polizze esistenti l’adeguamento a quanto previsto dalla normativa va fatto dal primo rinnovo o quietanziamento.

La manovra di Bilancio 2025 ha esteso a due anni il periodo entro il quale l’acquirente, già in possesso di un immobile “prima casa”, può venderlo senza perdere i benefici derivanti da un acquisto con la stessa agevolazione (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno).

Il beneficio Prima Casa, in generale, viene concesso se:

• L’immobile non rientra nelle categorie: A1, A8, A9. Le agevolazioni spettano invece per l’acquisto delle pertinenze delle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma solo per una pertinenza in ciascuna categoria.

• L’acquirente ha una residenza (o luogo di lavoro) nello stesso comune dove è ubicato l’immobile da acquistare;

• l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). È con riferimento a quest’ultimo caso, che la la legge di Bilancio 2025 ha concesso a chi già possiede un immobile accatastato come prima casa la possibilità di acquistare un altro immobile con il beneficio e mantenerlo per un periodo di due anni prima di alienarlo.

Segnaliamo come sia importante capire come i due anni concessi dalla Finanziaria 2025 per la vendita postuma, riguardino solo il secondo caso citato. Mentre quando la casa che si vuole acquistare si trova nello stesso comune dove si possiede un altro immobile accatastato come prima casa è necessario alienare l’immobile per acquistarne un secondo e su questo ottenere il beneficio fiscale.

I vantaggi

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare da parte dell’acquirente che possiede i requisiti “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Tempistiche e Soggetti 

Può beneficiare dei due anni di tempo sia chi rogita da gennaio 2025 in poi, ma anche i rogiti effettuati dal 2 gennaio 2024 in poi.