Il contratto di locazione commerciale – Parte prima

La locazione di immobili adibiti all’uso commerciale viene disciplinata dalla Legge n. 392/1978, che regolamenta le locazioni ad uso diverso. 

Il contratto di locazione commerciale è l’accordo con cui un proprietario concede in uso un immobile destinato ad attività commerciali, industriali o artigianali. In cambio, l’utilizzatore dell’immobile – il conduttore – si impegna a corrispondere un canone mensile.

Oggi rientrano nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione quelle riguardanti un immobile urbano destinato alle attività: industriali (finalizzata alla produzione di beni o servizi); commerciali (finalizzata allo scambio); artigianali (caratterizzate dalla prevalenza del lavoro dell’imprenditore); infine, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, ovvero adibito a sede di partiti politici e sindacati. 

Il contratto:

1. La forma

Non contenendo la legge 392/1978 una specifica previsione si ritiene che per la locazione commerciale valga il principio della libertà della forma ai fini della validità dello stesso contratto, quindi si possono ritenere validi anche gli accordi verbali.

Nonostante quanto sopraesposto tuttavia, nella prassi, si ricorre alla forma scritta, sia per le garanzie che essa offre, sia ai fini dell’obbligatoria registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula.

2. Registrazione

Nonostante non sia richiesta la forma scritta, questa è necessaria per la registrazione, per essere quindi regolare a tutti gli effetti.

La forma scritta viene richiesta per esigenze di pubblicità o fiscali. 

Secondo i giudici:

• la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; tuttavia, il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per l’ omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti, nel caso la registrazione sia effettuata tardivamente; 

• è nullo il patto con il quale le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.

3. Durata

Secondo la legge in esame, la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico non può essere inferiore a sei anni ovvero a nove anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiere. 

Alla prima scadenza, il contratto stipulato per tale durata minima si rinnova automaticamente per un periodo di tempo equivalente, ad eccezione del caso in cui sussista uno dei motivi indicati all’art. 29, che impedisce il rinnovo automatico. 

Va segnalato anche che la regola di base del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle. 

L’ art. 27 prevede, tuttavia, la deroga alle durate legali come fissate in due distinte situazioni:

– attività transitoria, durata più breve;
– locazioni stagionali, obbligo al rinnovo per sei stagioni con richiesta prima della scadenza stagionale.

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, a condizione che: 

– sussistano gravi motivi; 

– venga rispettato un preavviso di almeno 6 mesi. 

Per “gravi motivi”, si intendono fatti sopravvenuti alla conclusione del contratto, estranei alla volontà del conduttore, tali da impedire la prosecuzione del contratto. 

4. Rinnovo 

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi 1 e 2 dell’art. 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni. 

Il rinnovo non si verifica se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera  raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. 

La disdetta del contratto di locazione, in quanto atto negoziale unilaterale e recettizio con cui si adempie alla funzione di impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina prevista dagli artt. 1334 e 1335, Codice civile. 

In base agli articoli citati la disdetta viene conosciuta quando giunge all’indirizzo del destinatario.

Quindi, affinché si verifichi la cessazione del contratto di locazione è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall’agente postale all’indirizzo del conduttore.

Per quanto riguarda il canone vale il principio della libera determinazione del canone di affitto dei locali commerciali, è quindi lasciato all’autonomia contrattuale delle parti.

Vanno però considerati tre casi specifici:

• Somme a titolo di buona entrata: la Legge n. 392/1978 consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme (diverse dal canone o dal deposito cauzionale) a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”.

• Somme a titolo di aggiornamento: la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può domandare il canone aggiornato, per cui, nel caso in cui non sia mai stato richiesto l’aggiornamento lo stesso non rileva per la quantificazione dell’indennità ex art. 1591 c.c. per il ritardato rilascio dell’immobile.

• Somme a titolo di canone a scaletta: è legittima la clausola con cui viene pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto.

Infine, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella stabilita) non è ammessa in quanto rappresenta fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore.

La Legge n. 392/1978, prevede che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, la quale “non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore”, il conduttore ha diritto: 

• per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27 (cioè adibiti ad una delle attività industriali, commerciali, ecc.), ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; 

• per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. 

L’indennità è quindi dovuta al conduttore uscente senza necessità di accertare la perdita e il danno che il conduttore abbia subito.

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comportino il contatto con il pubblico. 

L’indennità è esclusa invece nell’ipotesi di locali adibiti alla vendita “all’ingrosso”, frequentati da altri commercianti che comprino per la rivendita e non per il consumo.

La Legge n. 392/1978, prevede inoltre che il conduttore abbia diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. 

Infine la legge prevede che le disposizioni riguardanti il riconoscimento dell’avviamento non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili: 

• utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori; 

• destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. 

Quello che distingue il contratto di locazione di immobili rispetto a quello di affitto d’azienda è principalmente l’oggetto dell’accordo. Nel primo caso, il contratto ha come elemento chiave l’immobile concesso in uso, che riveste un ruolo centrale e autonomo all’interno dell’intesa contrattuale. Diversamente, nell’affitto d’azienda, l’immobile non è considerato singolarmente, bensì come parte integrante di un insieme coordinato di beni – mobili e immobili – funzionalmente connessi per la realizzazione di un’attività produttiva. In tale contesto, ciò che viene effettivamente trasferito è l’intero complesso aziendale.