Il contratto di locazione commerciale – Parte seconda

Il contratto di locazione commerciale deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto, o se precedente la data di decorrenza. In caso di ritardo o di mancata registrazione, si applicano alcune sanzioni. La registrazione garantisce che il contratto sia conforme alle normative fiscali e legali. L’imposta di registro per i contratti in oggetto è solitamente calcolata come una percentuale del canone annuo di locazione. L’aliquota può variare a seconda del tipo di immobile e della durata del contratto.

La regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi e strumentali è l’esenzione IVA, salva la possibilità di applicare l’imposta previa opzione del locatore espressa nel contratto di locazione. La normativa consente al locatore di optare per l’imposizione IVA, ma solo con “espressa manifestazione” da farsi “nel relativo atto”, ossia nel contratto di locazione e con aliquota del 22%. In tal caso, l’opzione del locatore non può essere, successivamente modificata con dichiarazione unilaterale dello stesso locatore. E anche nel caso di  mancata previsione dell’IVA nel contratto, essa non può essere, poi, essere modificata per volontà del solo locatore.

La clausola contrattuale, che attribuisce al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al contratto, è da considerarsi valida e non nulla. Questo, nel caso in cui essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente.

La clausola penale, è una disposizione contrattuale che prevede un obbligo specifico per una delle parti in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento delle obbligazioni contrattuali. La clausola non ha una causa autonoma, ma ha una funzione servente al contratto in cui è inserita. La clausola penale inserita nel contratto di locazione non è soggetta a distinta imposta di registro, in quanto sottoposta alla regola dell’imposizione della disposizione più onerosa (art. 21, D.P.R. n. 131/1986). 

La cedolare secca per locali commerciali rappresenta un regime fiscale opzionale che permette ai proprietari di immobili commerciali di scegliere una tassazione sostitutiva all’IRPEF e relative addizionali regionali e comunali. 

L’opzione della cedolare, di regola, si può esercitare esclusivamente per gli immobili concessi in affitto ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 a A/11 no A/10).

La legge di Bilancio 2019 ha esteso la possibilità per il locatore di assoggettare l’affitto di immobili a uso commerciale (C/1) a imposta sostitutiva del 21% solo per i contratti stipulati nel 2019.

La normativa prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato con l’aliquota del 21% al regime della cedolare secca.

Segnaliamo che con riferimento alla possibilità dell’applicazione della cedolare secca nell’esercizio dell’attività professionale del conduttore, vi sono due posizioni differenti:

a) Corte di Cassazione: secondo i giudici, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, D.lgs. n. 23/2011, si riferisce unicamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni; 

b) Agenzia dell’Entrate: secondo il Fisco, il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti di locazione abitativa stipulati con conduttori che operano nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori o dipendenti. 

Infine va segnalato che l’Agenzia dell’Entrate ammette la proroga della cedolare secca e in questo caso non è richiesto il pagamento dell’imposta di registro. 

In assenza dell’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, invece, l’imposta per la proroga è dovuta e può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.