La plusvalenza è tassata soltanto se il fabbricato è stato acquistato o costruito da meno di 5 anni. In caso di cessione dopo 5 anni pertanto la plusvalenza non è rilevante.
La norma prevede le seguenti due ipotesi in cui la plusvalenza non è tassata nemmeno in caso di cessione entro 5 anni dall’acquisto/costruzione:
1. fabbricati (o terreni non edificabili) acquistati per successione. Si rammenta che invece è tassata la plusvalenza relativa all’immobile acquistato per donazione;
2. unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo di possesso sono state adibite ad abitazione principale da parte del cedente o di un suo familiare.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente; l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la dimora può non coincidere con le risultanze anagrafiche purché sia dimostrabile sulla base di circostanze oggettive, come ad esempio, l’intestazione delle utenze o l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.
In caso di acquisto per donazione, per il computo dei 5 anni si ha riguardo alla data di acquisto da parte del donante.
Casi Risolti
Di seguito si elencano alcune situazioni risolte in via interpretativa dall’Agenzia Entrate:
1. Acquisto di nuda proprietà, successivamente diventata piena proprietà a seguito del decesso dell’usufruttario. Il termine di 5 anni decorre dalla data di acquisto della nuda proprietà e quindi la cessione può avvenire senza tassazione anche subito dopo l’acquisto della piena proprietà;
2. Immobile oggetto di frazionamento. In caso di fabbricato che dopo l’acquisto è stato frazionato, la successiva cessione di uno degli immobili risultanti dal frazionamento non determina plusvalenza tassabile se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo;
3. Decorrenza del termine iniziale di 5 anni.
Fabbricato già ultimato: il termine decorre dalla data di ultimazione comprovata dalla dichiarazione di fine lavori o, se antecedente, da quella in cui l’immobile è stato locato.
Fabbricato esistente ma non ultimato: nel caso di fabbricato “rustico” ex art. 2645, co. 6 C.c., il termine decorre dalla data in cui l’immobile viene ad esistenza che deve essere comprovata dall’iscrizione in catasto nella categoria F/3 (immobile in corso di costruzione). Verificandosi tali condizioni la cessione del “rustico” ricade tra le cessioni di immobili e non di terreni edificabili.
Passaggio da sfera imprenditoriale a personale da parte dell’imprenditore individuale: non si interrompe il decorso dei 5 anni.
4. Immobile non abitativo trasformato in abitativo. Il termine dal quale decorre il quinquennio per la verifica dell’utilizzo per la maggior parte del periodo quale abitazione principale decorre dalla data di iscrizione in catasto come fabbricato abitativo;
5. Cittadini italiani residenti all’estero. È escluso che l’immobile posseduto in Italia possa essere considerato adibito ad abitazione principale propria mentre può essere adibito ad abitazione di un familiare.
