Ristrutturazioni edilizie: il quadro normativo 2025

L’art. 119 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) disciplina il Superbonus, ovvero la detrazione spettante per le spese sostenute per specifici lavori di riqualificazione energetica, per il consolidamento statico o la riduzione del rischio sismico degli edifici (interventi Trainanti).
Dopo molteplici interventi normativi, è stato individuato un termine differenziato di fruizione del beneficio a seconda del soggetto che effettua gli interventi e in base a specifiche condizioni, prevedendo, in alcuni casi, un termine  fino al 2025 e una progressiva diminuzione dell’aliquota di detrazione.
La detrazione spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del: 

• 110% per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022 (salvo specifiche deroghe);

• 90% per quelle sostenute nell’anno 2023. In presenza di determinate condizioni,  è riconosciuta l’aliquota maggiorata al 110% fino al 31 dicembre 2023; 

• 70% per quelle sostenute nell’anno 2024 e 

• 65% per quelle sostenute nell’anno 2025. 

Gli interventi “trainanti” attivano la maxi detrazione anche per specifici interventi realizzati contestualmente e quindi definiti “trainati”, tra cui: 

• • interventi di risparmio energetico, di cui all’art. 14, D.L. n. 63/2013;
  •  installazione di specifici impianti fotovoltaici e relativi accumulatori integrati;
  • installazione di infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici;
  • eliminazione delle barriere architettoniche, etc.

La legge di Bilancio 2025 ha recentemente modificato la normativa precedente del 2020, in particolare vanno segnalati da un lato la maggiore facilità di recupero delle spese sostenute nel 2023 (mediante 10 rate) e dall’altro la quasi impossibilità di accedere al credito per gli interventi iniziati nel 2025.

Spese 2025 

È ora previsto che la detrazione del 65% per le spese sostenute nel 2025 spetta esclusivamente per gli interventi per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risulti: 

• presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA-S), se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini; 

• adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la CILA-S, se gli interventi sono effettuati dai condomini; 

• presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici. 

Rateizzazione spese 2023

La detrazione decennale è stata resa obbligatoria a partire dalle spese sostenute nel 2024. 

La Legge di Bilancio 2025 estende la facoltà di rateizzare su 10 anni la fruizione del Superbonus anche con riguardo alle spese sostenute nel 2023. 

L’opzione è irrevocabile e andrà esercitata tramite una dichiarazione dei redditi 2024 (periodo di imposta 2023) integrativa da inviare entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2024. 

Nel caso in cui dalla dichiarazione integrativa dovesse emergere una maggiore imposta dovuta, quest’ultima è versata, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relativi al periodo d’imposta 2024. 

Recupero Patrimonio Edilizio

La detrazione per recupero edilizio dal 2012 è disciplinata dall’articolo 16-bis, TUIR.

L’articolo 16-bis, TUIR che prevede la detraibilità del 36% delle spese sostenute nel limite di €48.000 per unità immobiliare, è stata applicata  nei primi mesi del 2012. Successivamente è stato disposto:

• l’aumento al 50% della detrazione spettante per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 e l’innalzamento del limite massimo di spesa agevolabile da € 48.000,00 a € 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare.

In seguito:

• sono state confermate le stesse misure “maggiorate (detrazione al 50% e limite di spesa di €96.000,00) fino al 31 dicembre 2013;

• è stata introdotta una disciplina “speciale” per gli interventi di adozione di misure antisismiche effettuati su immobili siti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (sisma bonus).

Le successive normative hanno costantemente prorogato le citate previsioni di favore fino al 2024.

Disciplina per il 2025 e anni seguenti

La Legge di Bilancio 2025 delinea una nuova disciplina per le spese sostenute dal 2025. In particolare ha previsto che la detrazione per recupero edilizio sia attribuita:

• per le spese sostenute nel 2025, con aliquota del 36%, nel limite di spesa di € 96.000. 

Se l’intervento è eseguito sull’abitazione principale da parte dei proprietari o dei titolari di un diritto reale di godimento, la percentuale di detrazione è innalzata al 50%, con limite di spesa invariato.  Vengono esclusi da tale previsione i detentori dell’immobile e i familiari conviventi, i quali potranno godere dell’aliquota pari al 36%; 

• per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027, con aliquota del 30%, nel limite di spesa di € 96.000. 

Anche in questo caso è prevista una misura di maggior favore qualora l’intervento sia eseguito sull’abitazione principale da parte dei proprietari o dei titolari di un diritto reale di godimento: la percentuale di detrazione è infatti pari al 36% con limite di spesa invariato.

La legge prevede inoltre l’esclusione dall’agevolazione delle spese per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (caldaie a gas).

A partire dal 2028 e fino al 2033 l’aliquota di detrazione si assesterà sul 30% ed il limite di spesa sarà ridotto a € 48.000. 

L’ Ecobonus, introdotto dalla Legge n. 296/2006, è stato prorogato successivamente annualmente, fino al D.L. n. 63/2013 che ha disposto l’aumento della percentuale di detrazione (dal 55% al 65%) per le spese sostenute dal 6 giugno 2013. 

Tali previsioni sono state confermate dalle successive Leggi di Stabilità/Leggi di Bilancio intervenute negli anni.

2025 e anni successivi

L’art.1, Legge di Bilancio 2025 prevede una proroga in misura ridotta fino al 2027 per le detrazioni riconosciute a fronte di interventi di efficientamento energetico degli edifici.

In base alla legge, la detrazione per risparmio energetico: 

• per le spese sostenute nel 2025, è attribuita al 36% per tutte le tipologie di interventi agevolati. Nel caso in cui l’intervento sia eseguito sull’abitazione principale da parte dei proprietari o dei titolari di un diritto reale di godimento, la percentuale di detrazione è innalzata al 50%;

• per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027, è attribuita al 30%, fermo restando il limite di spesa già previsto per il 2025. Se l’opera è realizzata sull’abitazione principale la percentuale di detrazione è innalzata al 36%. 

Come per gli interventi di recupero edilizio, la Legge di Bilancio 2025 esclude espressamente anche nel caso di Risparmio Energetico gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (caldaie a gas). 

Il D.L. n. 63/2013, ha introdotto la detrazione del 65% nel limite di € 96.000 delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche effettuati su edifici ubicati in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2). 

Successivamente è stato stabilito che dal 2017 la detrazione venisse riconosciuta nella misura del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 (sempre nel limite di € 96.000). 

La normativa successiva aveva prorogato l’operatività dell’agevolazione fino al 31 dicembre 2024 con le medesime modalità. 

Il bonus in esame riguarda gli interventi: 

• relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, di cui alla lettera i), art. 16-bis, comma 1, TUIR, con procedure autorizzatorie iniziate (o rilascio del titolo edilizio dal 1° gennaio 2017);
• eseguiti su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona 1 e 2) e, dal 2017, anche nella zona sismica 3 di cui all’O.P.C.M. 20 marzo 2003, n. 3274;
• riferiti a costruzioni adibite ad abitazioni e ad attività produttive.

Il D.L. n. 63/2013 disponeva inoltre che, qualora dalla realizzazione degli interventi derivasse una riduzione del rischio sismico con il passaggio: 

• a una classe di rischio inferiore, la detrazione era riconosciuta nella misura del 70%; 
• a due classi di rischio inferiori, la detrazione era riconosciuta nella misura dell’80%. 

Se gli interventi sono realizzati su parti comuni di edifici condominiali la detrazione era pari al 75% (una classe di rischio inferiore) e all’85% (due classi di rischio inferiori), nel limite di spesa di € 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari. 

Inoltre, ai sensi del comma 1-septies, art. 16, D.L. n. 63/2013:

l’acquirente di unità immobiliari:

• site in edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3;
• che imprese di costruzione o ristrutturazione hanno demolito e ricostruito, al fine di ottenere una riduzione del rischio sismico e successivamente hanno ceduto entro i 30 mesi successivi alla fine dei lavori, poteva fruire della detrazione del 75% (se con i lavori è raggiunta una classe di rischio inferiore) e all’85% (se con i lavori sono raggiunte due classi di rischio inferiore) nel limite di spesa di € 96.000.
  La detrazione spettante è ripartita in linea generale in dieci quote annuali di pari importo (solo per le annualità tra il 2017 ed il 2023 era prevista la rateizzazione in 5 quote).

2025 e anni successivi

Con l’introduzione del nuovo comma 1-septies.1. all’art.16, D.L.n.63/2013 la Legge di Bilancio 2025 proroga fino al 2027 la detrazione prevista per le spese relative ad interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies, art. 16, D.L. n. 63/2013, seppur con una notevole riduzione dell’aliquota di detrazione.

Analogamente a quanto previsto con riguardo alla detrazione per risparmio energetico e recupero edilizio, la Legge di Bilancio 2025 prevede che la detrazione per interventi antisismici: 

• per le spese sostenute nel 2025, spetti ordinariamente nella misura del 36%, per tutte le tipologie di interventi agevolati.
  Qualora l’intervento sia eseguito sull’abitazione principale da parte dei proprietari o dei titolari di un diritto reale di godimento, la percentuale di detrazione è innalzata al 50%, con limite di spesa invariato;
• per le spese sostenute nel 2026 e 2027, sia attribuita ordinariamente al 30%, con limite di spesa invariato rispetto al 2025. 

Il limite di spesa per gli interventi sismabonus rimane confermato a € 96.000.