Rivalutazione di terreni e partecipazioni

L’art. 1, della Finanziaria 2024, ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di:

• terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
• partecipazioni (anche possedute a titolo di proprietà / usufrutto);

alla data dell’1.1.2024, non in regime d’impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.

È confermata l’estensione della rideterminazione anche del costo di acquisto che è stata estesa anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione.

È fissato all’1.7.2024 il termine entro il quale provvedere

•  alla redazione e all’asseverazione della perizia di stima;
•  al versamento dell’imposta sostitutiva dovuta. Per la rivalutazione all’1.1.2024 la misura dell’imposta sostitutiva è confermata al 16% a prescindere dalla tipologia di “bene” rivalutato, ossia per:

– le partecipazioni qualificate e non qualificate ex art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis), TUIR / negoziate in mercati regolamentari o sistemi multilaterali di negoziazione e non;

– i terreni (edificabili / agricoli).

Rivalutazione dei terreni

La rivalutazione dei terreni presenta le seguenti caratteristiche:

• rilevanza del valore (costo) rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza;

• possibilità di rivalutare i terreni già ceduti al momento del giuramento della perizia di stima. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, non è sostenibile l’inefficacia della rivalutazione relativamente alla cessione di un terreno in data anteriore rispetto a quella in cui la perizia di stima è stata giurata;

• validità della rivalutazione anche per i terreni successivamente oggetto di esproprio, a condizione che il contribuente opti per la tassazione ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR;

• validità del valore rivalutato quale valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro e ipocatastali;

• possibilità di rivalutare i terreni posseduti in comunione pro indiviso anche da parte di alcuni comproprietari. Il singolo comproprietario, dopo aver determinato mediante la perizia di stima il valore dell’intera area, deve applicare l’imposta sostitutiva (16%) alla parte di tale valore corrispondente alla propria quota;

• per un terreno identificato da una particella, in parte edificabile e in parte agricolo, è possibile limitare la rivalutazione alla sola parte edificabile, senza dover procedere con il frazionamento della stessa;

• riconoscimento della rivalutazione per la determinazione della plusvalenza nel caso in cui il corrispettivo della cessione risulti inferiore al “nuovo” costo, a condizione che lo stesso costituisca il “valore normale minimo di riferimento” anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

Rivalutazione delle Partecipazioni

La rivalutazione delle partecipazioni presenta le seguenti caratteristiche:

• rilevanza del valore (costo) rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza;

• irrilevanza fiscale della minusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione rivalutata;

• possibilità di effettuare una rivalutazione parziale.

• impossibilità di utilizzare il valore rivalutato in caso di recesso “tipico”, ossia qualora la società provveda alla liquidazione della quota al socio;

• possibilità di rivalutazione anche in caso di cessione della partecipazione prima del giuramento della perizia di stima, qualora il contribuente applichi il regime dichiarativo (ossia, provveda autonomamente all’adempimento degli oneri fiscali).

Merita inoltre considerare che:

• con riferimento ad un socio che, dopo aver rivalutato le proprie partecipazioni, ha ceduto le stesse “solo alcuni giorni prima del pagamento dei dividendi, peraltro già deliberati, e al prezzo corrispondente ai dividendi stessi. Il suddetto corrispettivo era stato versato dalla cessionaria appena ricevuti i dividendi”, la Corte di Cassazione non ha ritenuto elusiva tale operazione in quanto “la denunciata sospetta tempistica delle cessioni dei pacchetti azionari poco prima della distribuzione dei dividendi, e con pagamento dei corrispettivi al momento della distribuzione ai cessionari dei dividendi medesimi, può costituire una scelta, anche singolare, ma di certo non collegabile assiomaticamente … ad un esclusivo intento elusivo dell’intera operazione di cessione delle partecipazioni societarie”;

• con riferimento ad una partecipazione acquistata da un coniuge in regime di comunione, nella  Circolare n. 1/E, dopo aver evidenziato che gli acquisti effettuati dai coniugi, anche separatamente, “diventano comuni ope legis ed il coniuge che non ha partecipato all’acquisto ne risulterà pertanto comproprietario”, l’Agenzia ha specificato che:

– in caso di rivalutazione dell’intera quota di partecipazione, entrambi i coniugi devono versare l’imposta sostitutiva per la quota a ciascuno imputabile;

– ciascun coniuge può rivalutare la quota allo stesso riferibile.

Partecipazioni negoziate

La Finanziaria 2024 ha confermato l’estensione della rivalutazione anche alle partecipazioni negoziate.

In particolare, per la determinazione della plus / minusvalenza, in luogo del costo / valore d’acquisto può essere assunto il valore normale  (art. 9, comma 4, lett. a, TUIR).

In proposito il MEF ha chiarito che:

• il valore dei titoli / quote / diritti quotati in un mercato regolamentato è un valore “reso pubblico dal mercato” e quindi non è necessaria la redazione della perizia giurata di stima.

In base alla citata lett. a) del comma 4 dell’art. 9, TUIR, il valore sul quale calcolare e versare l’imposta sostitutiva è quello derivante dalla media aritmetica dei prezzi rilevati con riferimento al mese di dicembre 2023.
Pertanto, tenuto conto della pubblicità dei valori di quotazione, nel caso in cui i titoli sono detenuti in regime di risparmio amministrato, il contribuente non è tenuto a produrre nessuna documentazione relativa ai criteri di determinazione del valore delle partecipazioni cui si è fatto riferimento per la rideterminazione del costo fiscale delle stesse.

• il versamento dell’imposta sostitutiva, analogamente per la rideterminazione del valore delle partecipazioni non quotate, va effettuato dal contribuente;

Rivalutazione nel caso di Usufrutto/Nuda proprietà

È possibile rivalutare un terreno / partecipazione anche da parte del nudo proprietario / usufruttuario possessore dei beni all’1.1.2024, tenendo presente che:

– in caso di decesso dell’usufruttuario gli eredi non possono fruire del valore del bene rideterminato dal de cuius;

– se il nudo proprietario alla data di riferimento della perizia diviene successivamente pieno proprietario a seguito dell’estinzione dell’usufrutto, lo stesso può rivalutare solo il diritto reale (nuda proprietà) posseduto alla predetta data, senza poter fruire della rivalutazione effettuata dall’usufruttuario.

Rivalutazione con eredi/donatari